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27 Sep

Últimamente se habla de la modificación de los estatutos para prohibir, por ejemplo el alquiler de los pisos turísticos. Pero ¿qué son los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?¿Es lo mismo que el Título Constitutivo? ¿Y las normas de régimen interno?¿Tienen igual validez ante la ley?

 

Podemos simplificar definiendo el Título Constitutivo como la formalización de la propiedad horizontal, los Estatutos los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios de la Comunidad; y las normas de Régimen Interno como  la regulación interna de la Comunidad de Propietarios de los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Iríamos del conjunto global al detalle de la convivencia cotidiana.

 

Características y definición del Título Constitutivo en una Comunidad de Propietarios

 

El Título Constitutivo es la formalización de la propiedad horizontal. Debe ser inscrito en el Registro de la propiedad antes de la venta de pisos y locales, por lo que suele ser el mismo promotor, o propietario único, el encargado de su legalización. En él se describirá:

  • El inmueble en su conjunto: la descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
  • La de cada piso o local: expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
  • La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Características y definición de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios

El Título Constitutivo podrá contener también los Estatutos privativos de la Finca, o ser elaborados posteriormente y aprobados en Junta por unanimidad de todos los propietarios. En los estatutos podrán reflejarse las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley como:

  • Uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
  • instalaciones y servicios,
  • gastos,
  • administración y gobierno,
  • seguros,
  • conservación y reparaciones

Este Estatuto privativo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, y los futuros propietarios no estarían obligados a su cumplimiento.

Las modificaciones que se realicen en los Estatutos serán aprobadas por unanimidad de la Comunidad de Propietarios e inscripción posterior en el Registro correspondiente para su validez ante terceros. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

 

Normas de Régimen Interno. Definición y características

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno se exigirá el voto de mayoría simple. Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Dentro de estas nomas de uso interno se puede concretar:

  • Normas de uso de zonas comunes (piscinas, pistas de padel, ascensores…)
  • Normas de convivencia: mascotas, horarios para la realización de obras,..
  • Normas uso de garajes y trasteros.
  • Normas sobre facultades de órganos de gobierno.

Las normas de régimen interno pueden ir acoplándose a la convivencia y experiencia de la vida en comunidad y modificarlas, siempre de acuerdo a los Estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal.

Fuente: Ley de Propiedad Horizontal

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